Das neue Mieterschutz Gesetz zur Corona-Krise aus Sicht des Vermieters

Mieterschutz Gesetz zur Corona-Krise aus Sicht des Vermieters

Der Bundestag und der Bundesrat haben in einem extrem schnell durch gepaukten Gesetz beschlossen Mietern und Teilen der Vermieter zu helfen, die durch die Corona Kriese in Zahlungsschwierigkeiten geraten werden. So sollen Kündigungen von Wohn- und Geschäftsräumen eingeschränkt werden. Gleichzeitig sollen Unternehmen Unterstützung erhalten.

Lesen Sie in diesem Beitrag, was das Corona- Mieterschutzgesetz für Sie als Vermieter bedeutet.

Was besagt das neue Gesetz?

Das Gesetz hat zwei Bestandteile. Der eine Teil betrifft das Verhältnis (Kündigungsrecht) von Mieter und Vermieter und der zweite Teil betrifft Vermieter in Form von Unternehmen (Personen- und Kapitalgesellschaften), die in Not geraten. Das Kündigungsrecht des Mietverhältnisses der Vermieter, egal ob gewerblich oder privat, wird mit diesem Gesetz eingeschränkt werden. Im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 ist es Vermietern verboten werden, Mietern zu kündigen, wenn die entstandenen Mietschulden als Ursache die Corona (COVID-19) Pandemie haben. Eine Erweiterung des Zeitraumes wurde in das Gesetz schon als Verordnungsermächtigung reingeschrieben. Das heißt, je nach Lage der Dinge, kann die Bundesregierung den Zeitraum einfach auf den 30. September 2020 erweitern. Zum Zweiten werden Unternehmen unterstützt, die in Schieflage wegen der Pandemie geraten. Die Insolvenzantragspflicht wird bis zum 30. September ausgesetzt. Außerdem gibt es für Solo-Selbständige und Kleistunternehmen mit weniger als sechs Beschäftigen, z.B. in einer vermögensverwaltenden GmbH bis zu 9.000 Euro und bei bis zu 10 Beschäftigten bis zu 15.000 Euro, um die Liquidität aufrecht zu erhalten.

Was passiert, wenn mein Mieter nicht zahlen kann

Grundsätzlich muss hier unterscheiden zwischen den Mietern die tatsächlich nicht zahlen können und denen die nicht zahlen wollen. In der ersten Gruppe haben wir hauptsächlich Wohnungsmieter und kleine Unternehmer, deren Geschäfte geschlossen wurden bzw. deutliche Umsatzeinbrüche haben und keine Rücklagen haben. Bei denen droht die Insolvenz und Illiquidität. Dort ist eine Störung der Geschäftsgrundlage sichtbar und der Vermieter sollte sich mit dem Mieter auf eine Anpassung der Mietbedingungen einigen. Bei Wohnungsmietern kann man unterstützen, wenn es darum geht Hartz 4, Wohnungsgeld, etc. zu bekommen. Bei den kleinen Unternehmen gibt es entsprechende Hilfen, wo man unter Umständen auch als Vermieter helfen kann. Eine Kündigung macht da wenig Sinn, zumal diese ist jetzt erst mal ausgesetzt ist bis 30. Juni 2020 bzw. 30. September 2020. Spannend wird es bei gewerblichen Mietern, die nicht zahlen und nur einen kurzen Dreizeiler schicken.

Die zweite Gruppe, wie z.B. Unternehmen, die Rücklagen haben, waren sehr schnell mit dem Schreiben, dass Sie nicht zahlen wollen. Dieses Handeln ist unmoralisch und vertragswidrig. Ist kein Mangel an der Mietsache vorhanden, ist es auch kein Risiko für den Vermieter vorhanden. Ist die Wirtschaftlichkeit des Geschäftes, bis zur Schließungsanordnung, nicht gefährdet gewesen, ist auch kein Risiko für den Mieter vorhanden. Somit sollte der Mieter weiterzahlen, soweit er kann oder mit dem Vermieter kommunizieren und ihm seine Situation erklären. Es besteht dann die Möglichkeit einer Anpassung des Mietvertrages.

Manche sind mittlerweile sehr dreist, um einfach ihre Kosten zu reduzieren und den schwächeren Vermieter die Verluste zu geben. Ob das juristisch korrekt ist, wird sich erst noch zeigen. Zeigt aber wie wenig manche Konzerne vom ehrbaren Kaufmann noch haben. Da wird dann nur der juristische Weg übrigbleiben. Man sollte versuchen sich zu einigen, dass der Mieter zumindest die Nebenkosten trägt.

Was passiert mit dem offenen Mietbetrag?

Bei gewerblichen als auch privaten Mietern, die durch die Corona Pandemie verursachte Mietschulden müssen bis zum 30. September 2022 bezahlt werden. Sie müssen also max. 2 Jahre warten bis der Mieter bezahlt. Kündigung auf Grund von Corona dürfen nicht ausgesprochen werden, auch wenn es Mietrückstände gibt. Nach dem 30. Juni 2020, oder bei Erweiterung nach dem 30. September 2020, ändert es sich wieder. Wer danach zwei Monate seine Miete nicht bezahlt, dem kann wie bisher durch den Vermieter gekündigt werden. Die Rückzahlung der Mietschulden als auch deren Höhe, muss zwischen Mieter und Vermieter ausgehandelt werden, ggfls. sind auch Zinszahlungen möglich.

Was passiert, wenn ich meine Mieter Ihre Mietschulden nicht begleichen (können)?

Sollten nach dem 30. September 2022 immer noch Mietschulden vorhanden sein, ist die Wahrscheinlichkeit sehr gering diese noch zurück bezahlt zu bekommen. Unter Umständen ist der Mieter bei Hartz 4 gelandet oder der Gewerbemieter insolvent gegangen. Kündigung sind wie oben schon beschrieben während dieser Zeit nicht möglich. Somit ist die schärfste Waffe der Vermieter bei Nichtmietzahlung nicht mehr existent.

Wo bekomme ich als Vermieter Hilfe, wenn ich aufgrund ausbleibender Mieten in Zahlungsschwierigkeiten gerate?

Als Unternehmer (Personen- und Kapitalgesellschaft) gibt es Hilfe unter anderem von der KfW als auch durch die Förderbanken der Länder. Dabei gibt es unterschiedliche Programme, je nach Größe des Unternehmens. Es muss aber die Existenz bedroht sein bzw. ein Liquiditätsengpass bestehen.

Fazit zum Corona-Mieterschutz-Gesetz aus Vermietersicht

Das Gesetz bietet allen gewerblichen Vermietern einen Schutz bei Insolvenz oder Liquiditätsengpässen. Wenn die Mieter nicht mehr die ganze oder Teile der Miete oder Pachten zahlen, hat der Mieter einen vorläufigen Schutz vor der fristlosen Kündigung. Dieser Schutz ist zurzeit nur bis zum 30. Juni 2020 und kann durch die Verordnungsermächtigung bis zum 30. September 2020 verlängert werden. Allerdings muss der Mieter trotzdem bis 30. September 2022 die Mietrückstände abbezahlen. Der Rückzahlungsplan sollte mit dem Mieter ausgehandelt werden. Unterstützung erhalten die privaten Vermieter, wenn die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung die einzigen Einnahmen waren und es keine Rücklagen mehr gibt. Bei Unternehmen müssen auch zuerst die Rücklagen aufgebraucht werden. Eine gute Kommunikation mit dem Mieter kann die Situation vereinfachen!

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