Die neue Teilung der Maklerprovision beim Immobilienkauf: Was Käufer und Verkäufer wissen sollten

Die neue Teilung der Maklerprovision beim Immobilienkauf: Was Käufer und Verkäufer wissen sollten

Über Jahre hat die Regierung über die Neuregelung der Maklercourtage gerungen. Jetzt steht die Neuregelung und viele Fragen stellen sich: Ab wann gilt dies? Was ändert sich für Verkäufer als auch Käufer? Gilt das für alle Immobilienverkäufe? Braucht man eigentlich immer einen Makler? Diese und weitere Fragen werden im Folgenden beantwortet.

Das neue Gesetz

Lange wurde darüber diskutiert, ob man das Bestellerprinzip wie bei Vermietungen auch beim Verkauf zur Anwendung kommen soll. Der Gesetzgeber hat sich jedoch dagegen entschieden. Das neue Gesetz zur Maklercourtage wird am 23. Dezember 2020 in Kraft treten. Die Aufteilung der Maklercourtage zwischen Käufer und Verkäufer wurde nun einheitlich geregelt. Gerade in den Bundesländern Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg und Hessen senken sich durch die Teilung der Maklerprovision die Nebenkosten beim Erwerb einer Immobilie. In den weiteren Bundesländern war schon vorher die Teilung der Maklercourtage zwischen Käufer und Verkäufer gelebte Realität. Damit soll auch die Neutralitätsposition des Maklers gestärkt werden.

Es gibt jedoch einige Ausnahmeregelungen. Das ist der Fall, wenn der Verkäufer die Maklerprovision explizit allein zahlen möchte. Dann wird diese bundesweit nicht geteilt. Des weiterem gilt dieses Gesetz nur für den Verkauf von Einfamilienhäusern und Wohnungen, alle anderen Nutzungsarten dürfen weiterhin abweichende Regelungen treffen. Die dritte Beschränkung besagt, dass es nur Anwendung findet, wenn der Käufer Verbraucher ist. Handelt der Käufer im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit kann die Verteilung der Maklerprovision auch weiterhin anderweitig vereinbart werden.

Komplizierter gestaltet sich der Nachweis der Zahlung. Im Falle das der Makler mit Käufer und Verkäufer einen Vertrag geschlossen hat, muss jede Partei seinem eigenen Vertrag erfüllen. Ein gesonderter Nachweis ist nicht erforderlich. Hier sollten beide Parteien miteinander reden, da sonst Makler höhere Sätze in jeden einzelnen Vertrag reinschreiben könnten.

Wird der Makler nur vom Verkäufer beauftragt, dann muss erst der Verkäufer seine Hälfte der Provision zahlen. Immobilienkäufer soll dabei maximal 50 Prozent der Maklerprovision zahlen müssen. Der Nachweis der Zahlung erfolgt über den Kontoauszug des Maklers (Nachweis), wo der Geldeingang verzeichnet ist. Bei Barzahlungen ist die Nachweispflicht schwierig zu erfüllen. Wurde der Nachweis vom Makler erbracht, muss nun der Käufer seine Hälfte der Maklerprovision bezahlen.

Für den Fall das der Makler mit dem Verkäufer oder Käufer, je nach dem, wer den Makler beauftragt hat, keine Provision (heißt 0 Euro; unentgeltlich) vereinbart hat, darf er auch von der anderen Partei (Käufer oder Verkäufer) keine Provision nehmen.

Anspruch auf eine Maklerprovision

Im §652 BGB – Entstehung des Lohnanspruchs steht, dass der Immobilienmakler einen Anspruch auf eine Maklerprovision (Maklercourtage) hat, wenn die folgenden Bedingungen erfüllt sind:

  • Ein wirksamer Maklervertrag wurde abgeschlossen.
  • Der Makler hat Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags oder für die Vermittlung eines Vertrags erbracht, nach vorheriger Beauftragung.
  • Ein Kaufvertrag wurde abgeschlossen unter zu Hilfenahme eines Maklers.

Höhe der Maklerprovision

Die Höhe der Maklerprovision ist beim Verkauf von Immobilien grundsätzlich frei verhandelbar. Jedoch orientieren sich die Makler gerne an die marktüblichen Regelungen des jeweiligen Bundeslandes, siehe nachfolgende Tabelle:

BundeslandMaklerprovision GesamtAnteil für den VerkäuferAnteil für den Käufer
Baden-Württemberg7,14%3,57%3,57%
Bayern7,14%3,57%3,57%
Berlin7,14%0%7,14%
Brandenburg7,14%0%7,14%
Bremen5,95%0%5,95%
Hamburg6,25%0%6,25%
Hessen5,95%0%5,95%
Mecklenburg-Vorpommern5,95%2,38%3,57%
Niedersachsen je nach Region7,14 % oder 4,76-5,95 %3,57 % oder 0 %3,57 % oder 4,76-5,95 %
Nordrhein-Westfalen7,14%3,57%3,57%
Rheinland-Pfalz7,14%3,57%3,57%
Saarland7,14%3,57%3,57%
Sachsen7,14%3,57%3,57%
Sachsen-Anhalt7,14%3,57%3,57%
Schleswig-Holstein7,14%3,57%3,57%
Thüringen7,14%3,57%3,57%

Zukünftig muss immer geteilt werden, was zu ganz ordentlichen Entlastungen der Käufer führen könnte. In der heutigen Praxis wird die Maklerprovision ein (1) bis zwei (2) Wochen nach dem erfolgreichen Notartermin fällig. Ausnahmen bilden jene Verträge zwischen Verkäufer und Makler, wo der Verkäufer die Provision erst nach Zahlungseingang des Verkaufspreises bezahlen muss. Das wird sich zukünftig aber ändern, siehe oben.

Einigen sich der Verkäufer und der Makler auf eine Maklerprovision in Höhe von 2 Prozent, darf der Makler auch vom Käufer nur bis zu 2 Prozent verlangen.

Die Auswirkungen für die Käufer von Immobilien

Die Befürchtung von einigen Käufern, dass durch das neue Gesetz der Verkaufspreis steigen könnte, kann man nicht ohne weiteres entkräften. Sicher Angebot und Nachfrage nach Immobilien müssen in ein Gleichgewicht kommen, damit ein Kaufvertrag zu Stande kommt. Allerdings werden Verkäufer geneigt sein, die entstandenen Mehrkosten im Angebotspreis einzubauen. D.h. der Preis, zu dem eine Immobilien angeboten wird, wird steigen. Niemand kann erwarten, dass die Mehrkosten für den Verkäufer auch bei ihm bleiben. Je nach Marktlage kann es zu unterschiedlich starken Verschiebungen kommen. In angespannten Immobilienmärkten wird der Verkäufer versuchen seine komplette Hälfte der Maklerprovision auf den Kaufpreis oben draufschlagen. Damit werden auch die Notarkosten, Grundbucheintragung und die Grunderwerbssteuer steigen.

In nicht angespannten Immobilienmärkten (kleine Städte und Gemeinden, sogenannte C- und D-Städte) stellt sich etwas anders da. Dort können die Verkäufer die Mehrkosten nicht einfach auf den Verkaufspreis oben draufschlagen. Je höher das Verkaufspreisangebot, desto länger wird die Verweildauer der Immobilie auf dem Immobilienmarkt. Je länger eine Immobilie auf dem Markt angeboten wird, desto mehr sinkt deren Wert in den Augen potenzieller Käufer. D.h. die Nachlässe, die potenzielle Käufer haben wollen, werden größer. In Zahlen ausgedrückt statt 10 bis 15%, können es dann schnell mal 20 bis 30% werden, was wiederum auch nicht im Interesse des Verkäufers ist.

Ohne Immobilienmakler geht es auch

Makler reden immer davon, dass Sie die Vertrauensperson sind und aktiv den Verkäufer beraten. Allerdings, möchte der Gesetzgeber das der Makler neutral zwischen dem Verkäufer und Käufer vermittelt. Mit der Teilung der Maklerprovision wird dieses ja auch gewünscht und erreicht.

Der Aufwand, der mit einem Verkauf einer Immobilie einhergeht, sollte von Eigentümern nicht unterschätzt werden. Zahlreiche Unterlagen müssen zusammengetragen werden, wie z.B. Energieausweis, Anliegerbescheinigungen, Teilungserklärung oder das Grundbuch. Wer beispielsweise den Energieausweis vergisst und ihn nicht vorweisen kann, riskiert teilweise hohe Bußgelder. Daher sollte man diese, noch bevor man die Immobilie annonciert, schon zusammentragen.

Die Festlegung des Verkaufspreises machen auch Immobiliengutachter, so dass man hier auch keinen Makler benötigt. Online-Bewertungen mögen zwar kostenlos sein, beziehen sich aber nur auf Angebotspreise und nicht auf Transaktionen (zu denen eine Immobilie verkauft wurde). Makler haben manchmal auch eigene Interessen. Gerade die so genannten „schwarzen Schafe“ setzen den Verkaufspreis gerne zu niedrig oder zu hoch an. Im ersten Fall nur um die Immobilien schnell zu verkaufen, weil man die Provision schnell braucht. Im zweiten Fall um die mögliche Provision zu maximieren. Realistische Preisschätzungen liefern die Sachverständigen für Immobilienbewertung.

Fazit

Das neue Gesetz hat das Ziel, die potentiellen Käufer von Immobilien von den Kaufnebenkosten in Teilen zu entlasten. Wenn der Verkäufer, die auf ihn entfallenden Mehrkosten, nicht auf den Verkaufspreis aufschlägt, dann wird der potenzielle Käufer tatsächlich entlastet. Allerdings würde dies bedeuten, dass der Verkäufer weniger Gewinn macht. Ob dieser dazu bereit ist, sei jetzt mal dahingestellt. Wahrscheinlicher wird sein, dass der Verkäufer versuchen wird diese Mehrkosten über den Verkaufspreis auf den potenziellen Käufer umzulegen. Gerade in den Top 8 – Städten, wie Hamburg oder München wird der Verkäufer dies ohne Probleme machen können. Die ursprünglich mal angedachte Deckelung der Maklercourtage auf 2 Prozent wäre noch besser gewesen.

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