Folgen aus Corona: Beispiele für 80 %, 100% und 115% Finanzierungen

Auswirkungen auf Immobilienfinanzierungen in Zeiten von Corona

Volkssport Immobilienshopping, jeder möchte eine Immobilie kaufen. Gerade in den letzten Jahren sind die Preise für Immobilien auch auf Grund der großen Nachfrage gestiegen. Daneben sorgen die sehr niedriger Zinsen bei der Immobilienfinanzierungen für Preissteigerungen. Für Geldanlagen bekommt man fast keine Zinsen mehr oder die Renditen unterliegen sehr starken Schwankungen. In Summe hat das den Effekt, das immer mehr Menschen in Immobilien investieren. Das Ziel ist dabei häufig das sogenannte passive Einkommen. Die Entwicklung der deutschen Immobilienmärkte in den letzten 10 Jahren sorgen noch zusätzlich für viel Fantasie. Diese Fantasie wurde nun durch Corona eingetrübt. Eine globale Rezession, die auch Deutschland erfassen wird sorgt schon für manche Angst. Schon jetzt werden Szenarien mit geschätzten -4% bei BIP als auch eine Million Arbeitslose entwickelt und als wahrscheinlich eingestuft. Dies dürfte die Immobilienwirtschaft noch zusätzlich belasten.

Lesen Sie in diesem Beitrag, wie sich die Immobilienmärkte und wie sich die Nutzungsarten entwickeln könnten. Außerdem, wie sahen bisher die Immobilieninvestment aus und könnte es sich in Zukunft rechnen oder nicht.

Entwicklung der Immobilienmärkte

Entwicklungen in Abhängigkeit der Lage

Immobilien- und Teilimmobilienmärkte entwickeln sich sehr unterschiedlich. Das sieht man schon an zwei Stadtteilen der gleichen Stadt. Der eine ist Hip, wo Miet- und Kaufpreise steigen. Der andere Stadtteil ist schmuddelig und die Preise falle eher als das sie steigen. In den letzten 2 Jahrzenten hatten wir in sehr vielen Städten und Regionen ein beispielloses Wachstum. Seit mittlerweile 2 Jahren wird jedes Jahr gesagt das der Boom nun zu Ende sein. Aber jedes Jahr geht rum und das Wachstum der Preis ging teilweise ungehindert weiter. Nun hat die Corona Pandemie auch die Immobilienmärkte in Griff. Einschränkungen, wie z.B. bei Besichtigungen, Aussetzung von Zwangsversteigerungsterminen, Baustopps wegen fehlendem Baumaterial oder corona-infizierten Arbeitern lassen alle Preissteigerungsfantasien verschwinden. D.h. die stärksten Immobilienmärkte in den A-Städte und B-Städte werden wahrscheinlich noch ein kleines Wachstum haben. Bei den schwächeren Immobilienmärkten (C- und D-Städten) wird es wahrscheinlich ein null Wachstum geben. Bei allen Städten die schlechter als D definiert sind, wird mit einer Schrumpfung zu rechnen sein.

Entwicklung nach Nutzungsarten

Die Nutzungsarten Wohnen, Büro, Logistik und Einzelhandel zeigen wie eh und je eine ganz unterschiedliche Entwicklung. Mietschulden, die durch Corona entstanden sind, müssen bis September 2022 zurückgezahlt werden. Daher ist bei Wohnimmobilien die zukünftige Entwicklung noch nicht so klar. Fakt ist, mit einer Rezession und steigendender Arbeitslosigkeit werden Miet- und Kaufpreise kein Wachstumspotential mehr haben. Das Mietausfallrisiko wird steigen. D.h. heißt es erst mal abwarten, bis die Folgen klar sichtbar sind.

Einzelhandel

Die erste Schockwelle traf den Einzelhandel schon und damit auch die Immobilieninvestoren. Zwangsweise geschlossene Läden und damit Mietkürzungen und -aussetzungen sind mittlerweile Realität. Die Rentabilität dieses Immobilientyps hat sich damit schon mal deutlich verschlechtert. Wie viele Läden in Insolvenz gehen ist noch unklar, aber es wird da ein gewisses Unternehmenssterben geben.

Büroimmobilien

Der Büroimmobilienmarkt kannte bisher immer nur eine Richtung. Immer mehr Fläche war das Motto und nun mit einmal Homeoffice. Viele Unternehmen lernen, dass das funktioniert. Dies wird den Büroimmobilienmärkte verändern. Man kann getrost einen Teil der Mitarbeiter ins Homeoffice verbannen und damit die Kosten z.B. Flächen- und Nebenkosten auf den Mitarbeiter übertragen, ohne Ihnen mehr Gehalt zu geben.

Logistikimmobilien

Logistikimmobilien sind gefragt wie nie. Der run geht weiter. Gerade für die letzte Meile werden nach wie vor Logistikimmobilien gesucht. Der steigende Online-Handel sorgt dafür. Das dürfte aber gleichzeitig den klassischen Einzelhandel wiederum gefährlich werden.

Klassische Immobilienfinanzierung

Bisher gab es drei Szenarien für die Immobilienfinanzierung:

  • 80% Finanzierung,
  • 100% Finanzierung, und
  • 115% Finanzierung.

Diese werden nachfolgend beispielhaft durchgespielt. Dazu wurde eine 2 Zimmer Wohnung mit einem Kaufpreis von 250.000 € angesetzt. Dies stellt zugleich den Marktwert dar. Die Kaufnebenkosten sind 12,64% (31.600 €). Die Gesamtinvestitionskosten belaufen sich auf 281.600 €. Die Kaltmiete wird mit 1.600 € und die Betriebskosten mit 600 € monatlich angenommen. Die Abschreibung für Absetzung (Afa) beträgt 2% auf 80% des Gebäudewertes. Der Investor hält die Immobilien im Privatvermögen und hat somit einen Steuersatz von 44,84%. Das Mietausfallwagnis wird 3% angenommen. Die Instandhaltungsrücklage ist 250 €, Grundsteuer jährlich 100 € und das Hausgeld soll 130 € betragen. Die Finanzierungskonditionen setzen sich aus 1,8 % für die Zinszahlung und 2,0% für die Tilgung zusammen.

Szenario mit 80% Finanzierung

Das 80% Finanzierungszenario wird als erstes betrachtet. Der Investor benötigt ein Eigenkapital in Höhe von 91.914,24 €. Den restlichen Betrag muss er finanzieren und benötigt von der Bank ein Darlehen in Höhe von 189.685,76 €. Daraus ergibt sich folgende Tabelle:

Warmmiete2.250,00 €
  – Bewirtschaftungskosten-1.097,50 €
   -Zinsen-284,53 €
   -Tilgung-316,14 €
 = Cashflow operativ551,83 €
   -Steuern-363,19 €
  =Cashflow nach Steuern188,64 €

Die Investition rechnet sich sehr gut. Nach Steuern bleibt dem Investor noch 188,64 € pro Monat.

Szenario mit 100% Finanzierung

Schaut man sich nun das 2. Szenario (100% Finanzierungszenario) an. Der Eigenkapitaleinsatz hat sich auf 31.6900 € verringert. Der Darlehensbetrag ist 250.000 €. Damit ergibt sich folgende Situation:

Warmmiete2.250,00 €
  – Bewirtschaftungskosten-1.097,50 €
   -Zinsen-375,00 €
   -Tilgung-416,67 €
 = Cashflow operativ360,83 €
   -Steuern-322,62 €
  =Cashflow nach Steuern38,21 €

Auch in diesem Beispiel hat der Investor noch einen positiven Cashflow nach Steuern. Allerdings sind es nur noch monatlich 38,21 €.

Szenario mit 115% Finanzierung

Im dritten Szenario wird eine 115% Finanzierung unterstellt. Allerdings sind es nur 112,64 %. Das Eigenkapital beträgt 1 € und der Darlehensbetrag 281.599 €. Das Ergebnis ist in der nachfolgenden Tabelle dargestellt.

Warmmiete2.250,00 €
  – Bewirtschaftungskosten-1.097,50 €
   -Zinsen-422,40 €
   -Tilgung-469,33 €
 = Cashflow operativ260,77 €
   -Steuern-301,37 €
  =Cashflow nach Steuern-40,60 €

Dieses Investment rechnet sich nun nicht mehr und der Investor müsste jeden Monat 40,60 € zuschießen. In A-Städten hat so mancher das gemacht, um an dem Wertzuwachs teilzunehmen.

Zukunftsszenarien

Je nachdem in welcher Stadt (A, B, C oder D) der Investor seine Immobiliengekauft hat, kann es unterschiedliche Folgen haben. Auch hier kann man drei Szenarien durchspielen. Geht man von einem Schrumpfungsprozess von 5%, 10% oder 15% aus.

Szenario 1: Immobilienmärkte geben 5% nach

Eine Schrumpfung kann für viele Städte als normales Szenario angesehen werden. Das der Immobilienmarkt um 5% nachgibt gab es schon in der Vergangenheit. In diesem Fall fällt der Marktwert der Immobilie auf 237.500 €. Bis auf das 115% Finanzierungszenario hat das erst mal keine großen Folgen oder Risiken für die Investoren. Bei der 115% Finanzierung ergibt sich eine Finanzierungslücke von 12.499 €, die der Investor schließen sollte bzw. muss.

Szenario 2: Immobilienmärkte geben 10% nach

Im zweiten Szenario gibt der Markt um 10% nach. Der Marktwert verringert sich auf 225.000 €. Auf Grundlage des hohen Eigenkapitals ist der Investor im 80%-Szenario sicher. Sein Eigenkapital sich um den Betrag von 66.914,24 € verringern. Er hat immer noch eine sehr gute Kapitalausstattung. Eine weitere Rezession kann er gut überleben. Im 100%-Finanzierungszenario ist das Eigenkapital fast aufgebraucht. Ihm bleiben gerade mal noch 6.600 €. Damit ist auch dieser Investor noch Safe, aber ein weiterer Preisverfall wäre nicht gut für ihn. Der 115%-Finanzierungsinvestor muss jetzt schon Eigenkapital nachschießen bzw. Garantien zur Absicherung geben. Ansonsten könnte die Zwangsversteigerung drohen, gerade wenn auch noch der Mieter nicht pünktlich bezahlt. Die Bank könnte hier schon unsicher werden, ob dieses Investment dauerhaft gut geht.

Szenario 3: Immobilienmärkte geben 15% nach

Im letzten Szenario, zugegeben, das die Immobilienmärkte 15% nachgeben klingt erst mal nicht so realistisch, aber auch in der Vergangenheit hatten wir schon viele Städte, die dies schon mal gehabt hatten. Der Wert der Wohnung verringert sich um 37.500 €. Jetzt ist nur noch der 80%-Finanzierer Safe. Der 100%- als auch der 115%-Finanzierer haben jetzt Probleme. Der 1. Hat eine Finanzierungslücke von 5.900 €. Dies ist noch machbar. Eine Nachschusspflicht besteht latent, könnte bei einem weiteren Preisverfall notwendig werden, insbesondere wenn die Bank die Wirtschaftlichkeit der Immobilie in Frage stellt. Der 2. hat eine Differenz von 37.499 € zu verkraften. Die Bank wird wahrscheinlich eine Nachforderung stellen Das wird schon schwierig solche weiteren Sicherheiten zu geben bzw. als Eigenkapital zuzuschießen. Ein Zwangsverkauf bzw. Zwangsversteigerung sind hier mögliche Folgen.

Abschließende Bemerkungen

Waren in den Letzten Jahren die 100%- bzw. die 115%-Finanzierung sehr beliebt, kann es nun schnell sehr eng werden. Wie man sehen konnte, kann es je nach Rückgang des Marktwertes der Immobilie für den Investor sehr kompliziert werden. Investoren die immer noch Eigenkapital in der Rückhand halten oder entsprechende Rücklagen gebildet haben, werden problemlos durch die Zeit kommen.

Wer allerdings keine Kapitalreserve hat, wird mit großer Wahrscheinlichkeit Schwierigkeiten bekommen. Wer die Reserven hat, kann es schon etwas entspannter angehen. Dabei ist die Höhe der Reserven zu beachten. Pro Wohnung sollte man ca. 10.000 € Reserven haben. Damit kann mal eine Wohnung nach Mieterauszug sanieren oder modernisieren. Gleichzeitig hat man auch Eigenkapital falls die Bank entsprechende Forderungen/Sicherheiten verlangt.

Es gibt aber auch Risiken, die zwar angesprochen wurden, aber nicht betrachtet wurden. Dazu gehören das erhöhende Mietausfall- bzw. Leerstandsrisiko. Damit kann jede noch so gut finanzierte Immobilie an Rentabilität verlieren. Der Rentabilitätsverlust kann nur ein paar Monate sein, bis ein neuer Mieter gefunden ist oder länger dauern. Gerade wenn es länger dauert, weil man z.B. in einer D-Stadt ist, kann es selbst die Jahresrendite ins Negative drücken.

Sicher ist nur eins. Rezessionen sorgten immer dafür, dass einige Investoren Insolvenz anmelden mussten und andere extrem große Gewinne machten. Die breite Mehrheit der Investoren wird durch diese Rezession kommen und die Turbulenzen ohne größere Veränderungen überleben. Das Betongold hat bisher immer alle Krisen überlebt.

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