Lernen von China: Eine Prognose für den deutschen Immobilienmarkt nach dem Corona Virus

Lernen von China: Eine Prognose für den deutschen Immobilienmarkt nach dem Corona Virus

Zurzeit wird sehr viel über die zu erwartenden Auswirkungen vom Coronavirus (COVID-19) auf den deutschen Immobilienmarkt gesagt und geschrieben. Dabei geht es teilweise sehr abenteuerlich zu, die Kommentare reichen von den Entwicklungen gleich einem Weltuntergang bis hin zu es hat keine Auswirkungen.

Um die Auswirkungen zu verstehen, wird zuerst auf die realen Daten vom SARS-Virus geschaut und danach die chinesische Entwicklung analysiert. Abschließend kann man Rückschlüsse auf die Entwicklung am deutschen Immobilienmarkt geben.

Der SARS-Virus und der Immobilienmarkt

Der SARS-Virus gilt als großer Vorgänger des Corona-Virus. Damit dient SARS als Vergleich der Auswirkungen von Coronavirus. Dieser SARS-Virus verursachte 2003 knapp 8.100 erkrankte Menschen und verursachte 774 Todesfälle weltweit. Dagegen wirken die jetzigen Zahlen vom Corona-Virus schon ganz anders. 1,8 Mio. Erkrankte und 109.000 Tote zeugen von seiner Gefährlichkeit. Die Globalisierung und die gegenseitigen Abhängigkeiten der Märkte machte es dem Corona-Virus sehr einfach.

Während des SARS-Virus gingen die Immobilientransaktionsinvestitionsvolumina in Hongkong und China im ersten Halbjahr 2003 stark zurück (-11 %). Im zweiten Halbjahr 2003 wurden die Aktivitäten wieder aufgenommen (+50 %). D.h. die Märkte haben die Verluste relativ schnell wieder ausgeglichen und danach ein weiteres beeindruckendes Wachstum hingelegt.

Die Auswirkungen des Coronavirus auf den Immobilienmarkt in China

Viele Länder wie auch China haben außergewöhnliche Maßnahmen ergriffen, um die rasche Ausbreitung von COVID-19 einzudämmen. Da die Zahl der Todesopfer sehr schnell steigt, hat die Weltgesundheitsorganisation diesen Ausbruch zu einer Pandemie erklärt.

Da China Deutschland beim Coronavirus einige Wochen voraus ist, kann man dort sehr gut sehen, was Deutschland erwartet. Ebenso können wir erwarten, dass das aktuelle Immobilientransaktionsvolumen im ersten Halbjahr 2020 stark zurückgehen wird. In den Metropolregionen gab es seit Anfang des Jahres 2020 einen Rückgang um 11%. In Shanghai gab es den größten Rückgang zwischen Februar und März von 56%. Wenn in den nächsten Wochen in China der Lock down wieder vollständig gelockert wird, sollte sich das Geschäftsleben, auch dank der staatlichen Hilfen, wieder erholen. Im 3. und 4. Quartal 2020 wird es sehr positiv auf die Volkswirtschaft auswirken. Das Wachstum wird sich dabei wahrscheinlich ähnlich dem SARS-Verlauf entwickeln, aber die Auswirklungen auf die einzelnen Segmente des Immobilienmarktes fallen unterschiedliche aus.

Die Marktverschiebung bieten interessante Möglichkeiten in den verschiedenen Segmenten des chinesischen Immobilienmarktes (Wohnen, Büro, Industrie und Einzelhandel). Chinas Wohnimmobilienentwickler meldeten in den Monaten Januar und Februar einen deutlichen Rückgang der Aufträge, erholten sich jedoch ab März wieder. Bei Wohnungsmieten gibt es bis jetzt in China keine Verschiebung. Es wird aber von einem Rückgang bei den Kaufpreisen von bis zu 45 % ausgegangen, da sich das Lohngefälle verändert und die Arbeitslosigkeit zunimmt. Gegenüber dem 3. Quartal 2019 gab es teilweise schon einen Rückgang von 30 %. Für das Gesamtjahr 2020 geht z.B. JLL in China von einem Preisrückgang von 10 bis 15 % aus. Die Grundstücksverkäufe in den Top-100-Städten haben sich im gleichen Zeitraum des Jahres 2019 auf 80% der Verkäufe erholt.

Der Büroimmobilienmarkt ist der Belastbarste und freie Flächen in den Kernmärkten sind nach wie vor knapp. Ähnlich gut sieht es bei der Industrie aus. Die Industrie profitiert weiterhin von der modernen Logistik in den Lieferketten und der Lagerung der Waren auf der letzten Meile. Die Logistik hat durch Corona und dem damit verbundenen wachsenden Online-Handel einen starken Zuspruch und damit weiteres Wachstum erhalten. Dieses spiegelt sich in den Kaufpreisen wider.

Der Einzelhandel ist am stärksten von COVID-19 betroffen. Viele kleine Geschäfte mussten dauerhaft schließen aber die großen Einzelhandelsketten überlebten. Einige Geschäfte und Einkaufszentren arbeiten immer noch unter reduzierten Öffnungszeiten. Die Betreiber von Einkaufszentren in China dürfen langsam wieder öffnen. Das Besucheraufkommens ist deutlich geringer und befindet sich zurzeit bei nur 30-50% des vor einem Jahr gemeldeten Aufkommens. Dies bietet, jedoch in bestimmten Märkten, eine sehr gute Chance kleine Flächen neu zu vermieten. Viele Marktteilnehmer glauben weiterhin, dass die starken Betreiber dieses Segment dominieren werden.

Die Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft sind unvermeidlich

Die gegenwärtige Quarantäne, Reisebeschränkungen und Störungen der Lieferketten wirken sich auf die Weltwirtschaft und damit auch auf die deutsche Wirtschaft aus. Dadurch kommt es zu Rezessionsängsten, die gerade in die Höhe schießen. Dies liegt daran, dass viele glauben, dass im Gegensatz zu China die Reaktion der Regierung auf den Virus in vielen Ländern mit weniger drakonischen Maßnahmen langsamer und daher weniger effektiv sein könnten. Dies impliziert, dass ihre Maßnahmen zur Eindämmung von Viren und die anschließende Wiederherstellung möglicherweise länger dauern wird als in China beobachtet, was die Wahrscheinlichkeit einer Rezession in Deutschland dramatisch erhöht. Mittlerweile gehen führende Wirtschaftsforschungsinstitute von einem Rückgang von bis zu 4 % des Wirtschaftswachstums aus. Gleichzeitig könnte die Arbeitslosigkeit um 1 Million Arbeitslose steigen. Lohnsteigerungen und große variable Gehaltsanteile wird es wohl nicht geben. Selbst mit monetären und fiskalischen Konjunkturmaßnahmen kann man diese Krise nur bedingt lösen. Es ist wahrscheinlich, dass wir in den kommenden Wochen und Monaten noch mehr politische Unterstützung in Form von Steuererleichterungen, Subventionen und direkter staatlicher Hilfe sehen werden, die letztendlich zur Stabilisierung der Märkte beitragen.

Prognose für den deutschen Immobilienmarkt

In Deutschland muss man sich auch so langsam auf die beschriebene Rezession und damit auf die Folgen für die Immobilienwirtschaft einstellen. Das Immobilientransaktionsvolumen wird keinen Rekord in diesem Jahr erreichen. Man muss eher davon ausgehen, dass auch in Deutschland die Preise deutlich nachgeben werden. Bei Wohnimmobilien wird in den Top 8 Städten die Knappheit weiter bestimmend sein. Dabei wird die Preisentwicklung aber langsamer ausfallen. An allen anderen Standorten könnte es sogar direkt zur Stagnation bis hin zu fallenden Preisen kommen. Von einem sofortigen Verkauf seiner Immobilie sei abgeraten. Darauf hoffen und warten Spekulanten. Wie sich die aktuelle Situation auf Anschlussfinanzierungen auswirkt, ist derzeit unklar. Daher ist Ruhe und abwarten die beste Reaktion, da auch Banken kein Interesse haben, die ausgegebenen Kredite zu schnell fällig zu stellen.

Bei Büroimmobilien sieht es anders aus. Unternehmen lernen gerade das Home-Office fast überall funktioniert. Das bedeutet, das Unternehmen zukünftig wahrscheinlich Home-Office nutzen werden, um die eigene teure Büromiete zu verringern und es damit zu einer geringeren Flächennachfrage kommen dürfte. Auch hier droht damit ein Preisverfall.

Logistikimmobilien, große Lager und kleine Lager für die letzte Meile, erleben gerade durch die Quarantäne eine enorme Nachfrage. Diese kann so schnell nicht befriedigt werden. Damit dürften für solche Immobilien die Miet- und Kaufpreise weiter steigen.

Der Einzelhandel dürfte, auch wie in China, die größten Folgen zu tragen haben. Bisherige Mietzahlungsaussetzungen und Änderungen von Mietverträgen werden da nur der Anfang sein. Es ist zurzeit noch nicht absehbar, wann der Einzelhandel wieder vollständig öffnen darf. Wie viele kleine Unternehmen diese Quarantäne trotz Hilfe überleben werden, ist noch komplett unklar.

Fazit

Die Aussichten sind alles andere als rosig. Bis auf Logistikimmobilien, die wahrscheinlich einen weiteren Aufschwung erleben werden, werden alle weiteren Immobilienklassen wahrscheinlich mit höheren Leerständen und Preisnachlässen beim Mieten und Verkaufen zu rechnen haben. Genauere Prognosen sind auf Grund der unsicheren Lage zurzeit noch schwierig zu simulieren. Kurzfristige Preisnachläse von bis zu 15% sind durchaus realistisch. Sollte die Wirtschaft wieder Fuß fassen und im 2. Halbjahr es wieder zu Wirtschaftswachstum kommen, könnten die Verluste aus dem 1. Halbjahr 2020 teilweise wieder kompensiert werden. Die beste Strategie ist daher jetzt abzuwarten und Ruhe zu bewahren.

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