Wie wird sich die Corona Krise auf den Immobilienmarkt auswirken?

Wie wird sich die Corona Krise auf den Immobilienmarkt auswirken?

Der Corona Virus hat Deutschland fest in Griff. Seit nunmehr 2 Wochen haben wir weitestgehend das öffentliche Leben eingestellt und es wird nun heftig über das Öffnen der Beschränkungen als auch die Folgen für die Wirtschaft diskutiert. Ob Rezession oder Massenarbeitslosigkeit die möglichen Horrorszenarien sind sehr weit gestreut, obwohl wir zurzeit noch keine belastbaren Zahlen haben.

Mögliche Entwicklungen im Immobilienmarkt durch die Corona Krise

Die Frage, wie sich die Immobilienwirtschaft entwickeln wird, wird jetzt schon heftig diskutiert. Egal ob Kaufpreisentwicklung, Mietpreisentwicklung, Zinssätze für Immobilienfinanzierung, Kreditvergabe und Leerstand, in allen Bereichen der Immobilienwirtschaft werden große Veränderungen erwartet. Teilweise sind schon die Schwarzmaler unterwegs ohne, dass es auch nur ansatzweise Hinweise oder Indikatoren gibt, die entsprechende Aussagen zulassen.

Auswirkungen auf die Immobilienpreise

Grundsätzlich muss man bei den Immobilienpreisen unterscheiden, ob man sich in einer AB- oder CD-Stadt befindet.
AB-Städte wie Hamburg oder Leipzig werden wahrscheinlich keine große Änderung der Kaufpreise erleben. Der Preisanstieg wird wahrscheinlich nur etwas langsamer werden, aber die Preise werden weiter steigen. Bei C- und D- Städten wie z.B. Greifswald oder Dessau/Roßlau sieht es da schon anders aus. Da waren die Preise schon vorher eher stabil oder fallend, und nun dürften sie noch mehr fallen. Gerade in strukturschwachen Regionen in Deutschland dürfte der Preisverfall am größten sein.
Auch innerhalb der unterschiedlichen Nutzungsarten, werden die Entwicklungen sich unterscheiden. Logistikimmobilienpreise werden weiter steigen. Tante-Emma-Läden und in Teilen Wohnimmobilien werden wahrscheinlich die großen Verlierer sein. Gerade wenn es zur befürchteten Rezession und mehr als 1 Million Arbeitslose geben wird, wird sich das nachhaltig auf das Kauf- und Mietverhalten von Familien auswirken.

Auswirkungen auf die Mietpreise

Mietpreise dürften fallen wegen geringerer Nachfrage. Oder es kommt zu Wanderungsbewegungen zu Randlagen oder kleineren Wohnungen, die dann erschwinglicher sind. In Großstädten mit großer Wohnungsknappheit, wird sich die Nachfrage etwas reduzieren, aber die Mietpreise dürften stabil bis leicht steigend bleiben.

Auswirkungen auf die Zinssätze und Kreditvergabe

Auch die Zinssätze und Kreditvergabe lassen Veränderungen erwarten. Nachdem die Zinssätze erst deutlich gefallen waren, haben Sie sich auf einem sehr niedrigen Level stabilisiert. Jedoch dürfte mit einer einsetzenden Rezession, die Zinssätze weiterhin niedrig bleiben.
Bei der Kreditvergabe sieht es jedoch schon anders aus. Schon jetzt werden Kreditneukunden zu Tode geprüft oder gleich abgelehnt, da die Banken durch die vorhandenen Hilfsprogramme alle Ressourcen darauf verwenden. Kreditneukunden sind Kunden, die bei dieser Bank noch keinen Kredit haben und die Bank nicht als Hausbank haben. Selbst bei der Hausbank ist es durch die Hilfsprogramme schwierig schnell eine Finanzierungszusage zu bekommen. Wenn es tatsächlich die schwere Rezession geben sollte, werden Banken wieder sehr konservativ in der Kreditvergabe. Dies kennen wir noch gut aus der letzten Bankenkrise, wo Banken gar kein Geld mehr verleihen wollten. Die Folge ist, dass es durchaus Probleme bei Anschlusskrediten geben kann bzw. bei Neukrediten der Eigenkapitaleinsatz höher sein muss. Dann werden wahrscheinlich 100% bzw. 110%-Finanzierungen nicht mehr möglich sein.

Welche Szenarien im Immobilienmarkt sind in der Corona Krise möglich?

Ausgehend von Best Case, Practice Case und Worst Case können wir verschiedene Annahmen machen.

Best Case für den Immobilienmarkt

Im besten Fall werden die Auswirkungen deutlich weniger schlimm als derzeitig befürchtet. D.h. es schließen weniger Geschäfte und weniger Menschen verlieren ihren Job. Die Kauf- und Mietpreise bleiben Deutschlandweit konstant bzw. steigen. Wir bleiben von einem größeren Leerstand verschont und die Banken geben weiterhin neue Kredite aus, zu ähnlichen Konditionen wie bisher.

Worst Case für den Immobilienmarkt

Im Worst Case Szenarium wird es einen signifikanten Leerstand bei Läden geben. Die Wohnungsmieten stagnieren, da durch den hohen Leerstand, die Nachfrage zurück geht und damit Miet- und Kaufpreise teilweise sehr deutlich nachgeben. Neue Finanzierungen als auch Anschlussfinanzierungen können in diesem Szenario sehr schwierig werden und wenn überhaupt nur mit einem Eigenkapitalanteil von größer 25%.

Practice Case für den Immobilienmarkt

Gehen wir abschließend auf das wahrscheinlichste Szenario ein. Es werden kleinere Geschäfte in Insolvenz gehen. Es wird auch einen deutlichen Anstieg der Arbeitslosigkeit geben. Wahrscheinlich werden wir +500.000 Arbeitslose haben. Dies wird in den Großstädten wie eine natürliche Deckelung der Mieten wirken. In kleineren Städten und ländlichen Regionen könnte es zu teilweise starker Reduzierung der Miet- und Kaufpreise führen. Die Finanzierungskonditionen werden nicht ganz so streng sein wie im Worst Case Szenarium. Im besten Fall sind 100% Finanzierungen bei entsprechender Bonität noch möglich, aber wahrscheinlicher wird es zu einem Eigenkapitaleinsatz von 10% kommen.

Fazit zur Immobilienentwicklung

Zusammenfassend sind die Aussichten alles andere als rosig. Der Immobilienmarkt wird die Auswirkungen der Corona-Krise zu spüren bekommen. Wie stark die ausfallen hängt aber maßgeblich von den weiteren Maßnahmen der Regierung ab, als wie lange wir alle uns in Quarantäne befinden werden. Je länger diese Phase dauert, desto größer werden die Probleme für die Immobilienwirtschaft danach. Von Panikverkäufen sollte man aber absehen. Das wäre reine Kapitalvernichtung. Wie die Mietzahlungen sich entwickeln werden wir erst nach dem 30.9.2020 sehen und wie viele Vermieter selbst in Schieflage geraten. Rezessionen sorgten aber auch in der Vergangenheit schon dafür, dass es zu Veränderungen und Neuausrichtungen kommt.

Nutzen wir die neuen Chancen.

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