Wohnkostenreport 2020: Zur Miete Wohnen oder in den eigenen vier Wänden?

Wohnkostenreport 2020: Zur Miete Wohnen oder in den eigenen vier Wänden?

Immer wieder stellen sich Menschen die Frage, ob sich eine Investition in die eigenen vier Wände verlohnt. Potenzielle Investoren fragen sich, ob die Immobilie als Kapitalanlage besser ist.

Diese und weitere Fragen werden im Folgenden, auf Basis des Accentro Wohnimmobilienreport 2020, beantwortet.

Generelles

Gleich zu Beginn die bittere Realität. Ja, wohnen wird immer teurer. Egal ob zur Miete oder in den eigenen vier Wänden. Mit steigender Nachhaltigkeit erhöhen sich die Bau- und Sanierungskosten. Gleichzeitig nehmen die Nutzungskosten einen Schritt weit ab. Am Besten kann man das bei den Heizungskosten sehen. Alternative Heizungsformen, wie Luft-Wasser-Wärmepumpen kann man schon heute fast 70% seiner Heizkosten sparen.

Um die regelmäßig anfallenden Kosten, die ein Mieter hat mit denen eines Eigentümers zu vergleichen, gibt es den sogenannten Wohnnutzerkostenansatz. Damit soll die relative Vorteilhaftigkeit von Wohneigentum gegenüber dem Mieten von Wohnraum ermittelt werden.

Der deutsche Immobilienmarkt

Die Corona-Zeiten sind zwar noch nicht vorbei, aber es wird hier nicht auf die damit zusammenhängenden Auswirkungen gesprochen. Dies kann man eh erst im 3. bzw. im 4. Quartal ermitteln und selbst dann ist es noch sehr früh, wenn man sich die Corona-bedingten Mietminderungen anschaut. Diese Auswirkungen sieht man im vollen Umfang erst Ende September 2022.

Zumal in Teilen der Immobilienmärkte (z.B. A-Städte) werden sich die Auswirkungen eher in Grenzen halten und es wird eher ein geringeres Wachstum geben als einen Rückgang. In anderen Teilen der Immobilienmärkte rechnet man trotz Covid19-Virus mit steigenden Mietpreisen, wie z.B. in den neuen Bundesländern. Für Gesamtdeutschland sind prognostizierte Rückgänge der Preise eher unwahrscheinlich. Eine Stagnation wäre nach den vielen Jahren des Wachstums nicht das verkehrteste, d.h. es wird aber Standorte geben, die trotzdem steigende Preise haben und andere die fallen Preise haben.

Viel spannender wird es bei den kleinen privaten Immobilieninvestoren werden. Dort kann es, bedingt durch Mietausfälle und Kündigungen, teilweise zu erheblichen Ausfällen kommen, die bis hin zur Insolvenz der Person reichen können. Es kommt auf die Reserven an, die der Eigentümer noch hat.

Ein weiterer Faktor dürfte die Zinsentwicklung sein. Grundsätzlich können die Zinsen fast nicht mehr günstiger werden. Durch die massiven Corona-Hilfen angefangen von Krediten bis hin zu Zuschüssen in Milliardenhöhe darf aber die Frage gestellt werden, ob das nicht bald eine steigende Inflation hervorruft. Dann könnte die EZB sich doch gezwungen sehen, die Zinsen etwas anzuheben, was eher für fallende Immobilienpreise spricht.

Kostenvorteil von Selbstnutzern

Der Wunsch zum Wohneigentum ist ungebremst. Die Frage, ob man sich Wohneigentum in ländlichen Regionen oder in der Stadt zulegen sollte, kann immer mit ja beantwortet werden. In beiden Gruppen ist es vorteilhafter auf Eigentum zu setzen als auf die Miete. Schon allein die Faktoren wie größeres Vermögen am Ende des Lebens oder Sicherung der Wohnverhältnisse reichen hier als Argumente. Die Kostenvorteile für Selbstnutzer (Kauf von Immobilien, um selbst drin zu wohnen) gegenüber Mietern reicht in den Top-7-Städten von knapp 35 Prozent bis 60 Prozent, wobei Berlin mit dem geringsten Prozentsatz sicherlich auch durch den Mietendeckel nicht so viel lukrativer ist. Gerade die Bundesländer Berlin, Bremen und Hamburg gehören auch zu den Bundesländern mit den niedrigsten Eigentumsquoten in Deutschland. Die Ursache liegt nur zum Teil in den hohen Preisen von Wohneigentum. Zum anderen herrscht teilweise bedingt durch Ideologie, berufliche Tätigkeit und persönlicher Situation kein Interesse sich Wohneigentum zu zulegen.

Mieten oder Kaufen?

Diese Frage stellen sich Menschen immer wieder. Die einen würden gerne, können aber nicht. Und die die können, wollen nicht immer. Wohneigentum zu bilden ist ratsam, da das Zinsniveau für Hypothekendarlehen noch einmal günstiger geworden ist, gegenüber dem Vorjahr. Die Kaufpreise sind zwar weiter gestiegen, aber nicht so stark. Unterm Strich sind die Einsparungen durch die niedrigeren Zinsen größer als die Preissteigerung der Immobilie. Mieter kommen nicht in den Genuss von einem Zinsvorteilen, aber die Mieten steigen durch den Wertzuwachs der Immobilie.

Der hohe Kaufpreis als auch die hohen Kaufnebenkosten, machen eine Investition in eine selbstgenutzte Immobilie schwierig. Meist scheitert es an den Eigenkapitalanforderungen. Eine Reduzierung der Kaufnebenkosten könnte hier deutliche Verbesserungen bringen. Eine weitere Hilfe wären und sind entsprechenden Fördermöglichkeiten sei es von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) als auch den Landesbanken bis hin zu teilweise existierenden kommunalen Förderprogrammen.

Wohnimmobilie als Kapitalanlage lohnt sich

93 Prozent der privaten Vermieter hatten ein positives Einkommen aus Vermietung und Verpachtung, gemäß IW im Jahr 2017. Damit lagen die Bruttomieteinnahmen über den Kosten für Verwaltung, Mietausfallwagnis, Instandhaltung und Modernisierung.

2018 gebührten 44 Prozent der privaten Vermieter zu den 20 Prozent der Haushalte mit den höchsten Einkommen. Weitere 25 Prozent waren im vierten Quintil der einkommensstärksten Haushalte in Deutschland, gemäß IW. Neben diesen sehr vermögenden Investoren, gab es auch Investoren, die zum zweiten Quintil gehörten (zehn Prozent). Und sechs Prozent gehörten zu den einkommensschwächsten 20 Prozent der Haushalte in Deutschland.

Insgesamt hat sich die Anzahl der privaten Vermieter um 750.000 in den Jahren 2010 bis 2018 erhöht, wie der ACCENTRO-Wohnkostenreport aussagt. Das zeigt zum einen das Vorhandensein von Kapital und die Attraktivität von Immobilien als Kapitalanlage. Gerade die Großstädte ziehen die privaten Vermieter magisch an. Das könnte unter anderem an der Aussicht auf Mietsteigerungen und Verkaufspreissteigerungen zurückzuführen sein.

Fazit – Mieten oder Kaufen?

Der Wohnimmobilienreport 2020 von Accentro zeigt einmal mehr, wer in den eigenen Wohnraum investiert, schafft sich Vermögen an und steht besser da als der, der nur mietet. Gerade im Alter (in der Rentenphase) haben Eigentümer niedrigere Kosten durch Wohneigentum und gleichzeitig haben Sie einen Kapitalstock, den man bei Notwendigkeit auch verkaufen könnte.

Kommentar hinterlassen

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.