Haus kaufen ohne Eigenkapital

Den Traum von den eigenen vier Wänden im Grünen haben viele und gerade bei der aktuellen Niedrigzinsperiode scheint dieser Wunsch zum Greifen nahe. Wollen auch Sie sich ein Haus kaufen, aber Ihnen fehlt das nötige Eigenkapital?

Lesen Sie auf dieser Seite, wo die Vor-, aber auch Nachteile liegen ein Haus ohne Eigenkapital zu kaufen.

Was bedeutet ein Hauskauf ohne Eigenkapital?

Beim Hauskauf ohne eigenes Kapital gibt es zwei Varianten:

  1. Sie finanzieren die Immobilie zu 100% über einen Immobilienkredit,  zahlen die Kaufnebenkosten aber selbst. In diesem Falle spricht man von einer 100% Finanzierung.
  • Sie finanzieren die Immobilie und die Kaufnebenkosten über einen Immobilienkredit. In diesem Falle spricht man von einer 115% Finanzierung.

Um eine Zusage Ihrer Bank und möglichst günstige Kreditkonditionen zu erhalten, empfehlen wir Ihnen nach Möglichkeit maximal eine 100% Finanzierung zu beantragen. Noch besser wäre allerdings eine 80% Finanzierung.

Was zählt beim Haus Kauf alles zum Eigenkapital?

Zum Eigenkapital zählen zum einen die Barmittel (verfügbares Geld) und zum anderen angelegtes Geld, welches man bei der Bank hinterlegt.

Fehlen Ihnen die finanziellen Mittel, können Sie bei der Kreditanfrage bei Ihrer Bank Ihre Eigenleistung in Form von Eigenkapital geltend machen. Eigenleistungen sind zum Beispiel bei der Sanierung, Renovierung und Gartengestaltung, also überall dort, wo meine seine Arbeitskraft einbringen kann, denkbar.

Wie viel ist meine Eigenleistung wert?

Welchen Wert Ihre Eigenleistung hat, liegt im Ermessen der jeweiligen Bank.

Dabei wird zum Beispiel auch Ihr Fachwissen mit in die Berechnungen einbezogen. Sind Sie zum Beispiel ein gelernter Maler, der seine Immobilie malern will, können schnell mal 15,00 Euro pro Arbeitsstunde angesetzt werden. Für den Ungelernten, der seine Immobilie malert, wird die Bank wahrscheinlich nur einen Wert zwischen 5,00 und 10,00 Euro pro Stunde ansetzen. Die Anzahl der Stunden errechnet sich nach der Fläche oder Volumen. Kauft man die Materialkosten vom eigenen Geld und nicht aus dem Kreditvolumen, so werden auch diese als Eigenkapital angesehen.

Welche Kosten fallen beim Hauskauf an?

Neben den Kosten für das Grundstück und die Immobilie, fallen noch eine Reihe Kaufnebenkosten an. In der Regel sollte man mit Nebenkosten in Höhe von 9 – 15,5 % vom Kaufpreis rechnen.

  • Grunderwerbssteuer: Die Höhe der zu zahlenden Grunderwerbssteuer ist abhängig von dem Bundesland, in dem Sie Ihr Haus kaufen möchten. Ihre Höhe variiert zwischen 3,5 – 6,5 % vom Kaufpreis.
  • Notarkosten: Die Notarkosten für den Kaufabschluss sind vom Käufer zu tragen und betragen in etwa 1,5 % vom Kaufpreis.
  • Grundbucheintrag: Damit Sie als Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden, fallen Gebühren an. Diese liegen bei ca. 1 %. Kommt bei einem Kredit zusätzlich noch eine Grundschuldeintragung hinzu, erhöhen sich die Kosten oft noch einmal um 0,5 %.
  • Maklerprovision: Haben Sie oder der Verkäufer einen Makler mit dem Kauf bzw. Verkauf beauftragt, fällt zusätzlich eine Maklercourtage an. Diese wird ab 2021 auf Sie und den Verkäufer hälftig aufgeteilt und ist abhängig von dem Bundesland. In der Regel müssen Sie an dieser Stelle noch einmal mit Kosten in Höhe von 3,57 – 7,15 % (inkl. 19 % MwSt.) vom Kaufpreis rechnen.

Immobilien Rechner – Wie viel Haus kann ich mir auch ohne Eigenkapital leisten?

Vor dem Hauskauf stellt sich immer die Frage: wie viel kann ich mir leisten. Um diese Frage zu beantworten, sollten Sie eine Haushaltsrechnung aufstellen. Auch die Bank wird diese Selbstauskunft benötigen.

Die Haushaltsrechnung bzw. Selbstauskunft für Ihren Haus Kauf

Für die Aufstellung Ihrer Selbstauskunft müssen Sie wissen, wie hoch sind Ihr monatliches Einkommen und Ihre monatlichen Ausgaben sind. Bedenken Sie an dieser Stelle auch unregelmäßig anfallende Kosten. So müssen Sie auch die Höhe der jährlichen Kosten für Versicherungsbeiträge, Kosten für Pkws und Motorräder, Kleidung, Freizeit, Urlaub usw. auf 12 Monate aufteilen und von Ihren Einnahmen abziehen.

Ziehen Sie zudem auch die Nebenkosten ab, die anfallen, wenn Sie in Ihrem eigenen Haus wohnen. Bitte denken Sie neben Strom, Wasser und Heizkosten auch an die Kosten für eine Gebäudeversicherung, die Grundsteuer und die Wartung Ihrer Heizung, einen Schornsteinfeger oder die Müllabfuhr. Weiterhin sollten Sie eine monatliche Instanthaltungsrücklage für Ihr Haus in Höhe von 10 bis 14 Euro/m² Wohnfläche berücksichtigen.

Wenn Sie die Ausgaben von den Einnahmen abziehen, haben Sie die maximale monatliche Rate, die Sie bezahlen könnten. Allerdings erlauben die Banken eine maximale Höhe von 30% Ihres Familieneinkommens für die Finanzierung, selbst Sie theoretisch mehr übrighaben.

Wichtig ist auch zu überlegen, bis wann Sie Ihr Haus abgezahlt haben möchten. Dies ist bis spätestens zum Renteneintritt zu empfehlen. Darüber hinaus finanzieren Banken nur noch ungern Immobilien.

Berechnung der maximalen Kreditsumme

Nun können Sie die mögliche Kreditsumme berechnen, die Ihnen höchstens zur Verfügung steht. Dazu benötigen Sie Ihre monatliche Rate aus Ihrer Haushaltsrechnung und die maximale Kreditlaufzeit. Weiterhin können Sie mit derzeit rund 1,5% Zinsen und einer empfohlenen Tilgungshöhe sind mindestens 2 % rechnen.
Multiplizieren Sie Ihre monatliche Rate mit 12 um Ihre maximalen jährlichen Finanzierungsaufwendungen zu erhalten. Summieren Sie den Zins und Tilgungssatz, aktuell 1,5% + 2% = 3,5%.
Nun können Sie Ihre maximalen jährlichen Finanzierungsaufwendungen durch diese 3,5% teilen und erhalten Ihren persönlichen maximal möglichen Kreditbetrag.

Beispiel: Eine Familie, in der zwei Erwachsene Geld verdienen, hat ein Familieneinkommen von 3.400 Euro pro Monat, also ein Jahreseinkommen 40.800,00 Euro. Davon dürfen 30 % zur Finanzierung verwendet werden, d.h. 12.240,00 Euro pro Jahr. Teilt man diesen Betrag durch den Zins- und Tilgungssatz (3,5 %), ergibt sich die maximale Kreditsumme von rund 349.700 Euro.

Wie kann eine Finanzierung ohne Eigenkapital aussehen?

Um die Unterschiede bei der Finanzierung darzustellen, vergleichen wir eine 80 %, 100 % und 115 % Finanzierung.

Beispiel:

Eine Familie möchte ein Haus im Wert von 500.000,00 Euro kaufen. Die Kaufnebenkosten liegen insgesamt bei 15 %.
Bei einer 80%-Finanzierung werden die 20% Eigenkapital plus die 15 % Kaufnebenkosten selbst gezahlt. Nur die verbleibenden 80% in Höhe von 400.000,00 € werden über einen Immobilienkredit finanziert. Damit bekommt man bei der Bank den besten Zinssatz von 1,4 %.
Bei einer 100%-Finanzierung trägt die Familie nur die Kaufnebenkosten und die Bank wird für die zu finanzierenden 500.000€ einen etwas schlechteren Zinssatz anbieten. Dies könnten im Beispiel 1,6 % sein.
Bei der Finanzierung ohne Eigenkapital vergibt die Bank einen Kredit von 115 % = 575.000,00 Euro an die Familie. Allerdings wird der Zinssatz mit 2,0 % auch deutlich höher werden.

Als Darlehensmodell wird das Annuitätendarlehen gewählt. Das heißt, dass die Höhe der monatlichen Raten über die gesamte Kreditlaufzeit gleich bleibt.

80% Finanzierung100% Finanzierung115% Finanzierung
Kreditbetrag400.000,00 €500.000,00 €575.000,00 €
Zinssatz1,40%1,60%2,00%
Monatliche Rate1.359,67 €1.746,89 €2.120,11 €
Zinsen660,63 €825,79 €949,66 €
Tilgungsrate699,04 €921,10 €1.170,45 €

Man sieht deutlich, dass der Unterschied zwischen der 80%-Finanzierung mit einer monatlichen Rate von 1.359,67 € deutlich günstiger ist, als eine 115%-Finanzierung mit einer monatlichen Rate von 2.120,11 €.

Welche Banken ermöglichen einen Hauskauf ohne Eigenkapital?

Grundsätzlich können fast alle Banken einen Hauskauf ohne Eigenkapital finanzieren. In den letzten Jahren hatten die regionalen Banken wie Volksbank und Sparkasse einige Vorteile. Aber auch Deutsche Bank, Postbank und Commerzbank können Immobilienkredite ohne Eigenkapital anbieten.

WICHTIG: Banken bieten grundsätzlich nur dann eine Finanzierung ohne Eigenkapital an, wenn die nötige Bonität vorhanden ist.

Haus kaufen ohne Eigenkapital – Erfahrungen und Zukunftsprognosen

Erfahrungen der Jahre 2018 und 2019

Die Erfahrung der letzten 10 Jahre zeigt, dass die Zahlen der Menschen, die einen Hauskauf ohne Eigenkapital realisiert haben, ständig gestiegen sind. Gerade die Erfahrungen der Jahre 2018 und 2019 zeigen dies sehr deutlich. Neben den Eigenheimkäufern ist insbesondere auch die Gruppe der Kapitalanleger, die ohne Eigenkapital kaufen möchten, sehr stark gestiegen.

Erfahrungen und Änderungen während der Corona Kriese

Das Jahr 2020, insbesondere die Corona Krise, trüben die Zukunft etwas ein. Aus vergangen Krisen haben die Banken ihre Erfahrungen gemacht und versuchen sich jetzt abzusichern. Das heißt, wer aktuell komplett ohne Eigenkapital ein Haus finanzieren möchte, wird es schwer haben. Zumindest die Kaufnebenkosten sollte man tragen. Andernfalls können die zu zahlendende Zinssätze weit über 2 % liegen.

Zukunftsprognose für die Jahre 2021 und 2022

In Zukunft wird es vermutlich noch schwieriger werden eine Finanzierung ohne Eigenkapital zu bekommen. Bedingt durch die Unternehmensinsolvenzen werden mehr Menschen arbeitslos, die sich dann in den Jahren 2021 und 2022 ihre Immobilien nicht mehr leisten können.

Der dadurch mögliche Anstieg von Zwangsversteigerungen wird die Bereitschaft der Banken, eine Finanzierung ohne Eigenkapital auszugeben, sehr stark reduzieren. Auch ein Anstieg der Zinsen liegt im Bereich des Möglichen. Dafür kann man auf ein Ende des Anstiegs der Immobilienkaufpreise hoffen.

Wo liegen die Vorteile bei einem Haus kaufen ohne Eigenkapital?

Der große Vorteil liegt darin, dass man sich die Zeit des Ansparens des Eigenkapitals erspart. Somit ist der Traum vom eigenen Haus schneller realisierbar.
Wer aktuell sein Geld zu besseren Konditionen angelegt hat, könnte diesen zusätzlichen Zinsvorteil für sich nutzen.

Welche Nachteile hat der Kauf eines Hauses ohne Eigenkapital?

Der große Nachteil beim Kauf ohne Eigenkapital liegt im schlechteren Zinssatz. Dieser Nachteil kann bis schnell zu 2% ausmachen. An dieser Stelle sollte jeder für sich die Frage stellen, ob sich der Hauskauf noch lohnt.

Außerdem wird ein Hauskauf ohne Eigenkapital nicht jedem gewährt, sondern ist eher Verdienern mit sehr guter Bonität und einem sicheren Arbeitsplatz vorbehalten.

Weitere Fragen und Antworten zum Hauskauf ohne Eigenkapital

Kann ich auch mit Schulden und ohne Eigenkapital ein Haus kaufen?

Theoretisch ja. Banken sehen aber gerade Konsumschulden als sehr schwierig an. Daher sollte man vorher die Konsumkredite, z.B. von Möbeln, Elektronik, Kleidung komplett abbezahlen. Autokredite, die sich im Rahmen halten, können hingegen von Banken akzeptiert werden. Wichtig ist, dass Einkommen und Ausgaben in einem guten Verhältnis stehen und die Bonität gut aussieht. Das setzt auch eine gute Schufa-Eintragung voraus.

Was kann ich machen, um die Chancen auf einen Immobilienkredit für einen Hauskauf ohne Eigenkapital zu erhöhen?

Während Beamte und Arbeitnehmer mit sicherem und hohem Einkommen schneller eine Immobilienfinanzierung zu besseren Konditionen erhalten, können andere Kreditnehmer ihre Chancen auf niedrige Zinsen durch mehr Eigenkapital und Eigenleistung verbessern. Auch mit einem zweiten Kreditnehmer oder einer Bürgschaft steigen Ihre Chancen auf niedrigere Zinsen auch ohne eigenes Kapital.

Fazit – Ist es sinnvoll ein Haus ohne Eigenkapital zu kaufen?

Wirklich sinnvoll ist der Hauskauf ohne Eigenkapital eher in Ausnahmefällen. Zum Beispiel wenn man relativ schnell zur eigene Immobilie kommen möchte, der Aufbau für Eigenkapital aber zu lange dauern würde. Auch für Kapitalanleger ist der Kauf ohne Eigenkapital eine Überlegung wert.

Ob sich allerdings die meist höheren Zinssätze für einen persönlich dann noch rentieren, muss man sich vorher in Ruhe überlegen.

Lesen Sie auch unsere Tipps zum Hauskauf und worauf Sie achten sollten.

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